[책 리뷰 59편] 전세금을 지켜라

 

 

 

 

 

전세금을 지켜라

 

저자  덕방연구소

출판  황금부엉이

발매  2023.07.05.

 

 

59권 째 책을 읽었다.

 

개인적인 내 점수는 10점 만점에 10점!!!

 

전세의 전자도 모르는 나에게 정말 교과서적인, 방향 제시를 알려준 아주 고마운 책이다. 동시에 내가 읽었던 책 중에서 가장 무서운 책이기도 했다.

 

전세사기 피해자들이 당한 사기 수법과 그 피해를 자세하게 이야기해주는데 내 일이라고 생각하니 정말 너무나도 무서웠다. 읽으면서 가슴이 쿵쾅거린 적도 몇 번 있었다.

 

이 책을 다 읽고 역시 책은 보물창고라는 생각이 들었다. 너무 좋았다.

 

관련 지식이 아예 없기 때문에 엄청난 필기를 하며 책을 읽었고 그에 따라 엄청나게 많은, 몰랐던 정보들을 얻을 수 있었다.

 

이 책을 산 이유는 현재 월세에 거주하고 있는데, 12월부터 계약기간이 끝나 전셋집으로 옮기고 싶어서이다. 하지만 최근에 빌라왕, 오피스텔왕같이 전세사기가 넘쳐나는 상황이 아닌가...

 

전세로 옮기고 싶었지만 막연한 두려움에, 내가 준비가 안 되어있다는 무력함에 전세를 점점 미루고 있는 내 자신을 발견했고 더 이상 미룰 수 없으니 책을 몇 권 읽어보자고 다짐했다.

 

그 첫 번째 책이 이 책이다.

 

일단 엄청 쉬운 단어와 문장들로 책이 구성되어 나같은 허접중의 허접, 초보중의 초보도 쉽게 이해가 가능하다. 생소한 용어들도 이건 어떠 어떠한 뜻이라는 것을 상세히 설명해주신다.

 

또한 사례들이 풍부하고 전세계약시 반드시 확인해야할 사항들, 특약사항들까지 깔끔하게 정리해주어 내가 내 돈을 주고 책을 샀지만 읽는 내내 고마움을 들었다.

 

60권 가까운 책을 읽으면서 이정도까지 책을 칭찬했던 적이 한 두, 세 번 정도밖에 없는 것 같은데 정말 추천한다.

 

전셋집으로 옮길 계획이 있는 분들

 

전세계약이 처음이신 분들

 

부동산계약이 너무나 생소하신 분들

 

다양한 전세사기 사례를 알고싶은 분들에게 강력추천 하는 책이다. 굿!

 

---

공부내용

 

 

 

 

 

머리말

 

• 한 순간의 실수로 전 재산인 전세금 전부를 날릴 수도 있다는 것을 명심해라

 

• 행정시스템 및 금융시스템이 발전했음에도 전세제도가 유지되고 있는 나라는 대한민국이 유일하다

 

 

 

 

 

1장

마른하늘에 날벼락! 30대 신혼부부의 절규

 

• 전월세상한제 : 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 5% 이내로 제한

 

• 계약갱신청구권 : 임차인이 1회에 한 해 임대인에게 임대차 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리

 

• 빌라 동시 진행 수법 : 매매금액보다 훨씬 높은 전세금으로 임차인을 구해서 임대차 계약을 체결한 다음, 전세금을 돌려줄 능력이 없는 바지사장에게 소유권을 넘기고 손을 터는 것

→ 임차인이 사는 집을 집주인이 마음대로 처분하는 행위는 법적으로 아무 문제가 없다

 

• 전입신고와 계약서에 확정일자를 받은 임차인은 해당 집에 경매가 진행될 경우 순위대로 금전을 받을 수 있는 '우선변제권'이라는 아주 강력한 권리를 갖게 된다. 즉 등기부등본이 깨끗한 상태에서(근저당권, 압류, 가압류 등 X) 해당 집에 1순위로 전입신고와 이사를 하면 대항력을 취득한다

 

• 대항력을 취득한 임차인이 있는 집에 경매가 진행되면 경매 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 물어줘야 한다. 반대로 말하면, 대항력있는 임차인은 경매가 진행되어 누군가에게 집이 낙찰됐어도 자신의 보증금 전부를 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.

→ Ex) 근저당권이 2,000만 원이고 임차인의 전세금이 1억 1,000만 원이라면 빌라가 1억원에 낙찰될 경우 1순위인 근저당권자가 2,000만 원을 먼저 배당받고 나머지 8,000만 원을 임창니이 우선변제권으로 배당받게 된다(근저당권이 내 확정일자보다, 전입신고보다 먼저 설정된 경우)

 

• 보통 바지사장은 수십 채에서 수백 채까지 소유권을 이전받는 경우가 많다

 

 

 

 

 

2장

발 빠르게 움직여라

 

• 전세계약이 만료됐는데도 집주인이 보증금 반환을 미루거나 거부하는 일이 자주 발생하는데 이러한 상황에서 임차인은 집주인의 말만 무작정 믿고 기다리면 절대 안 된다

 

• 전세금을 못받거나 연락이 안되면 먼저 집주인에게 계약 갱신을 하지 않겠다는 의사를 표시해야 한다(만료 6개월 ~ 2개월 전까지)

→ 집주인이 갱신 거절에 동의했다는 답변을 받는 것이 중요(녹음 등)

→ 계속해서 연락을 받지 않으면 내용증명을 보내라. 내용증명이란, 누가 누구에게 언제 어떤 내용 때문에 문서를 발송했는지를 우체국에 기록으로 남기는 것이다(변호사 고용 추천)

→ 내용증명까지 보지 않는다면 법원에 의사표시 공시송달을 신청한다(법원의 결정으로 임차인의 의사표시가 집주인에게 도달된 것으로 간주하는 제도)

 

• 보증금을 날리는 피해를 입은 임차인들은 사소한 것을 놓쳐서 문제가 되는 경우가 많다

 

• 보통 잔금 날 이사하면서 행정복지센터에 방문해 전입신고와 확정일자를 받는다

→ 전입신고 + 이사(점유) + 확정일자를 받아야만 우선 변제권이 생긴다

→ 생필품과 밥솥, 이불, 옷가지 몇 개만 있어도 점유로 인정받을 수 있다

→ 전입신고, 확정일자는 계약 체결 다음 날 0시부터 대항력과 우선변제권이 생긴다

 

• 전입신고와 점유는 임차인에게 가장 중요한 기본 중의 기본이라고 해도 과언이 아니다

 

• 임차권등기 = 임차인이 기존에 취득한 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 계속 유지해 주는 것

→ 임대차 계약시기가 종료되어야만 임차인이 단독으로 신청 가능. 법원에서 신청

→ 바로 실행되지 않으므로 임차인은 등기부등본에 임차권이 등기되는 것을 확인한 뒤에 다른 곳으로 전입신고 하거나 이사해야 한다

→ 등기부등본에 임차권이 등기되어 있는 집은 무조건 걸러라

 

• 전세보증보험은 임차인에게 중요하며 임차인을 지옥에서 꺼내줄 동아줄이라 생각하면 쉽다

→ 집주인의 동의는 필요없으며 임차인이 직접 가입하면 된다

→ 전세보증보험에 가입한 임차인이 보증기관에 보증금을 청구하려면 계약기간 만료 6 ~ 2개월 전까지 집주인에게 계약을 연장하지 않고 나가겠다는 갱신거절을 통지해야 한다(반드시 집주인에게 갱신거절에 동의했다는 답변을 받아야 한다)

→ 갱신거절 → 연락 x → 내용증명 → 연락x → 공시송달 & 임차권 등기 신청

 

• '나는 전세보증보험에 가입했으니 안전해'라는 안일한 생각으로 무작정 새로 이사 갈 집을 계약했다가 계약금을 날리는 상황이 발생할 수도 있다

→ 전세보증보험 청구 계획이 있다면 필요한 절차는 최대한 서두르고 이사는 시간적 여유를 두고 움직이는 것이 좋다

 

• 임대인이 주택임대사업자라면 임대보증금 반환보증 가입이 의무이므로 임차인이 보증보험에 가입이 안 되어 있을 경우 임대인이 가입한 반환보증을 청구하면 된다

→ 임대인이 임대사업자라면 표준임대계약서를 꼭 확인하라. 반환보증 가입 여부 및 미가입 사유에 대해 볼 수 있다.

 

• 임차인은 집의 등기부등본을 자주 떼어보는 일을 가장 먼저 해야 한다(한 달에 한 번)

 

• 집 주인의 말만 듣고 계속 기다리는 것보다 하루빨리 소송 등을 진행하는 것을 추천한다

 

• 상황을 법리적으로 면밀히 살펴보고 지금명령부터 할 것인지, 소송을 진행할 것인지 판단해야 한다

→ 전문 변호사나 법무사와 상담한 후 진행하는 것을 추천

 

• 전세 사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법상 피해자로 인정될 경우 대출 규제 완화 등 금융지원을 받을 수 있으므로 사전에 금융기관에 방문해 문의할 것을 추천한다

 

• 등기부등본상 근저당권, 압류 등 기타권리 없이 깨끗한 상태에서 1순위로 임차인의 대항력과 우선변제권을 취득하는 것이 가장 중요하다

→ But 경매 집행비용과 당해세가 먼저 배당받는다는 점을 반드시 알고 있어라

 

 

 

 

3장

'판'은 이미 짜여 있었다

 

• 피해를 당한 임차인들의 전세 사기 방법과 패턴은 대부분 동일했다

 

• 부동산 사무실 이곳저곳을 돌며 발품을 판다면 그 동네의 대략적인 평균 시세를 알아볼 수 있지만 핸드폰으로 매물을 검색하다보면 시세가 들쭉날쭉해 감을 잡기 힘들다

 

• 임차인은 두 종류로 나뉜다. '나한테 왜 이렇게 잘해주지?'라고 의심하는 사람과 달콤한 사탕을 덥석 받아먹는 사람으로

→ 수 개월 ~ 수 년 동안 대출금 이자를 지원해주겠다고 유혹하는 경우가 多

 

• 전세 사기 등 불법 중개행위에서 중개보조원의 사고율이 상당히 높은 비중을 차지하고 있다

 

• 전세 사기를 당한 임차인들은 대부분 불법 중개업자에게 당했다.

→ 명함의 이름 앞에 기재된 직책이 개업(대표) 공인중개사가 아니라 실장, 부장, 팀장, 이사 등으로 기재되어 있다면 십중팔구 중개보조원이다

→ '중개업 조회', '공인중개사 조회'를 검색한 후 부동산 중개업 조회에 접속해 면밀히 비교해라

→ 사무실에 비치된 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 꼭 비교하라(사진까지)

 

• 임차인이 시세를 정확하게 파악하려고 해도 빌라는 그 시세 파악이 어렵다

 

• 실거래가를 무조건 믿지 마라

→ 전세금액과 같은 금액으로 매매 계약이 진행되어 소유권이 이전된 기록이 있다면 이미 당한사람이 있다는 뜻이다(실거래가 공시 시스템에서 꼭 전, 월세 기록과 매매 기록을 함께 보자)

→ 단기간 내에, 호재없이 시세가 오르고, 거래 유형이 중개거래가 아닌 직거래라면 면밀히 의심하라

 

• 소규모 세대인 빌라는 거래 사례가 부족해 실거래가 정보로는 한계가 있다. 그래서 원하는 주택의 인근에 있는 부동산 사무실에 발품을 파아야 한다

→ 10개의 매물을 알아보고 주택마다 평당 단가를 계산해보면 내가 원하는 지역의 집값이 대략 어느정도인지 알 수 있다

 

 

 

 

 

4장

세입자를 노리는 전세 사기는 더 많다

 

• 대부분의 원룸은 다가구 주택이다(주인이 한 사람이고 건물에 모든 임차인이 월세나 전세로 거주하는 형태)

 

• 다가구주택 대부분이 은행에서 대출을 받는다

 

• 원룸에 전세로 들어갈 때는 선순위 임차인의 보증금 내역을 꼭 확인해라

→ 1순위 근저당권을 제외한 나보다 앞선 선순위 임차인들의 보증금 내역

→ 집주인이 선순위 임차인과 관련한 임대차 정보를 알려주지 않는다면 계약하지 않는 것이 안전하다

→ 해당 건물의 전체 '확정일자 부여현황'을 열람한다. 그 후 보증금을 전부 합한 금액이 얼마인지 알아본다(계약 후 확인가능)

→ 세무사에서 체납한 세금까지 확인해라(계약 후 확인가능)

→ 특약을 넣어라 Ex) '해당 다가구주택의 선순위 임대차 보증금이 임대인이 고지한 금액과 다르거나 미납 국세 등이 있을 경우 즉시 계약금을 반환하고 조건없이 계약을 해제한다'

 

• 보증금은 무조건 등기부등본상 소유자 계좌로 지급해야 한다

→ 이름이 다른 계좌로 입금해달라는 요구를 받으면 임차인은 어떠한 상황에서도 절대 입금하면 안 된다

 

• 위임장의 인감도장과 인감증명서에 등록된 인감이 일치하지 않는다면 대리인이 막도장을 만들어 작성한 위조된 위임장일 수 있다

 

• 인감증명서의 위조 여부는 정부 24의 '인감증명발급 사실확인'에서 발급일자, 주민등록번호, 발급번호 등을 입력하면 진위 여부를 알 수 있다

 

• 대리인의 신분증과 계약서, 위임장에 지정된 대리인의 인적 사항을 면밀히 대조해라

 

• 주민등록증도 의심해 봐라. 정부 24의 '주민등록증 진위확인/잠김해제'에서 확인가능

 

• 제발 꼭 이사하면서 임대차계약서를 갖고 행정복지센터에 들러 전입신고와 확정일자를 받으라고 항상 신신당부한다.

 

• 잔금을 지급하기 전 당일, 바로 전에 꼭 등기부등본을 확인해서 근저당권이 생겼는지 확인해라

 

• 갑자기 생긴 근저당권 등으로 불이익이 생길 경우를 대비해 다음과 같은 특약을 넣어라

→ '임대인은 계약을 체결한 후 해당 부동산에 임차인에게 불리한 권리제한 사유가 발생해 잔금 지급 시까지 말소 및 해소가 불가능할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 임차인이 계약을 해제할 경우 임대인은 임차인이 지급한 금액을 즉시 반환해주고 별도로 임차인이 입은 손해(이사비용 등)를 배상하기로 한다'

 

• 집주인이 확정일자, 전입신고 날에 대출을 받아 근저당권이 설정되어도 등기부동본에 그날 바로 설정되지 않는다

→ 인터넷 등기소 → 열람/발급 → 등기신청사건 처리현황에 들어가 부동산 주소와 소유자 정보등을 입력해서 확인해라

 

• 임차인에게 잔금지급 시간은 최대한 늦을 수록 좋다. 이유는 간단하다. 은행 업무 시간이 종료되면 나쁜 집주인은 나쁜 짓을 못하기 때문이다

 

• 확정일자는 계약 체결 후 잔금 지급 전이라도 먼저 부여받을 수 있다. 임차인은 계약을 체결하는 즉시 계약서에 확정일자를 부여받아야 한다

 

• 담보신탁 = 땅 주인이 건축비 등으로 사용할 금액을 은행이 대출해주고 건물이 지어지는 동안 소유권을 신탁회사 앞으로 이전해 놓는 것. 건물이 완공된 후. 땅 주인이 은행에 대출을 전부 갚으면 소유권을 다시 찾아올 수 있다

 

• 대부분 신탁 등기가 된 집은 등기부등본에 근저당권이 없고 깨끗하다. 이런 점 때문에 임차인들이 덜컥 계약을 해버리는 경우가 많다. 필자는 신탁 등기가 된 집에 전세로 들어가는 것을 추천하지 않는다.

→ 신탁 등기가 된 집은 임차인 자력으로 판단하고 계약해서는 절대 안 되며 반드시 법률 전문가의 도움을 받아야 한다

 

• 신탁 등기 된 집은 정말 비추천이지만 들어가야 한다면 집주인이 소유권 이전을 약속한 날을 잔금 지급 날로 지정하고 계약서에 다음의 특약을 반드시 명시하라

→ '임대인은 잔금 시까지 임대인 명의로 소유권 이전이 불가하면 계약을 무효로 하고 조건 없이 임차인에게 계약금을 반환한다'

 

 

 

 

 

5장

집초년생, 계약 전에 반드시 확인하라

 

• 처음 집을 알아볼 때 명함을 받아 정상적인 중개업체인지 조회해야 하며 계약을 진행하는 사람이 공인중개사인지 반드시 확인하라

 

• 혹시 자신의 과실로 계약이 잘못될까 고민하여 계약을 진행하는 '겁이 많은' 공인중개사를 만나는 것이 임차인에게 중요하다

 

• 전셋집을 알아볼 때 공인중개사에게 다음의 3가지 질문을 꼭 해라

→ 전세보증보험이 가능한지

→ 집주인이 계약 시 선순위 임차인 보증금내역(다가구주택의 경우)과 국세 및 지방세 완납증명서를 서류로 보여줄 수 있는지

→ 전세권 설정등기를 해 줄수 있는지

 

• 집을 보러 갈 때 혼자가면 놓치는 부분이 많을 수 밖에 없다

 

• 가계약금 지급에는 신중해야 한다

 

• 집을 알아볼 때 시세보다 많이 저렴한 금액이라면 과거 집의 소유권 변동 내욕을 꼭 확인해 봐야 한다

 

 

 

 

 

6장

계약서에 내 도장을 찍다

 

• 권리분석 = 등기부등본을 확인해 보는 것

 

• 등기부등본의 '대지권 종류'란에 '소유권 대지권'이 아닌 다른 것이 적혀있다면 문제가 될 가능성이 있다

 

• 등기부등본에 근저당권이나 기존 임차인의 전세권이 설정되어 있는 상황에서 신규로 전세계약을 체결하게 됐다면 잔금 전까지 대출금액 및 기존 임차인의 전세금액 전부를 상환한 후 해당 등기의 말소까지를 집주인에게 반드시 요구해야 한다

 

• 해당 건축물의 상태를 확인하기 위해서는 건축물 대장을 반드시 봐야 한다

→ 위반건축물인 경우는 전세보증보험이나 전세 자금 대출이 되지 않는다

 

• 특약도 법적 효력이 있으므로 신중하게 작성해야 한다

 

• 주택임대차보호법 제 10조 : 특약이라도 주임법에 위반된 약정이고 임차인에게 불리하다면 효력이 없다라고 규정한 것

 

• 현장에서 집주인이 자주 요구하는 특약 중에 임차인에게 불리하지만, 사실 효력이 없는 특약들

→ 계약기간 1년 설정 뒤 퇴거 : 기본 거주 기간이 2년이므로 안나가도 된다. + 1회 계약갱신 요구 가능

→ 보증금 및 월세를 1년에 한 번씩 주변 시세대로 올리기로 한다 : 효력 x. 5%가 한계

→ 임차인이 월세를 연체한 경우 임대인이 임차인의 짐을 처분할 수 있다 : 효력x

 

• 집주인 눈치 보지 말고 요구해야 하는 특약들(하기 사항)

 

• 임대차 계약의 기간 중 임대인이 해당 임대차 목적물을 매매하는 등의 사유로 소유자가 변동될 경우 즉시 임차인에게 고지하기로 한다. 이 때 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 임차인이 해지할 경우 임대인은 즉시 임차인에게 보증금 전액을 반환하기로 한다

 

• 계약 체결 후 해당 부동산에 근저당권 및 가압류 등 임차인에게 불리한 권리 및 기타권리 제한 사유가 발생해 잔금 지급 시까지 말소 및 해소가 불가능할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 임차인이 계약을 해제할 경우 임대인은 임차인이 지급한 금액을 즉시 반환해주고 임차인에게 발생한 손해를 배상하기로 한다

 

• 임대인은 등기부등본에 설정된 근저당권(압류, 가압류 등)을 잔금 시까지 상환 및 말소하기로 한다. 또한 잔금 익일까지 임차인에게 불리한 근저당권 등의 권리를 추가로 설정하지 않기로 해 임차인이 1순위로 대항력 및 우선변제권을 취득하게 한다

 

• 잔금 시 임대인은 임차인이 1순위로 해당 부동산에 전입신고, 전세권 설정등기(안해도 ㅇㅋ 하면 좋음), 전세 대출, 전세보증보험에 가입하는 것에 동의한다

 

• 본 계약은 임차인의 전세자금 대출 및 전세보증보험 가입이 가능한 경우의 조건이며 임대인 및 해당 부동산의 하자로 인해 전세 대출 실행 및 전세보증보험 가입이 불가하게 되면 계약을 무효로 한다. 그리고 임대인은 임차인에게 지급받은 금액 전부를 즉시 반환해주기로 한다

→ 계약하기 전 해당 집이 보증기관의 전세보증보험 가입조건에 부합하는지 반드시 확인하고 만약 가입조건에 맞지 않는다면 위험한 집으로 생각하고 계약하지 않는다

 

• 임대인은 잔금 시까지 기존 임차인과의 임대차 계약을 종료하고 기존 임차인의 전입신고 전출 및 전세권 설정등기를 말소해 해당 임차인에게 권리상 하자가 없는 상태로 부동산을 인도하여 주기로 한다

 

• 계약 체결 후 입대인의 국세 및 지방세 체납이 확인될 경우 임대인은 즉시 체납된 세금을 완납하기로 한다. 이를 어길 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 임차인이 계약을 해제할 경우 임대인은 임차인이 지급한 금액 전부를 즉시 반환하기로 한다.

→ 세금 체납으로 인한 경매가 진행될 수 있으므로 꼭 확인

 

• 전세권 설정등기 = 등기부등본에 접수 당일 즉시 효력 발생

→ 전입신고 및 확정일자 없어도 당일 효력이 발생하는 우선변제권을 얻는다

→ 집주인의 동의가 필요

 

• 입주 후 내부 시설물의 하자를 꼭 사진으로 찍어 남겨라

 

 

 

Flow

 

집 시세 파악 → 전세보증보험이 가능한 집 선택 → 계약 + 특약 기재 → 잔금 날까지 등기부등본 확인 → 이사하면서 전입신고와 확정일자 받기 → 전세보증보험 가입