[책 리뷰 35편] 대출의 마법

 

 

대출의 마법

 

저자  김은진

출판  다산북스

발매  2022.08.26.

 

35번째 책. 대출의 마법을 읽었다.

 

개인적인 내 점수는 10점 만점에 10점이다.

 

모르는 내용을 많이 알게 되었기 때문이다.

 

나는 책을 읽을 때 중요한 부분은 공책에 메모를 하며 읽는데 역대급으로 많은 메모가 나왔다.

 

기본적인 용어, 대출에 관한 마음가짐, 자주하는 실수 등 많은 컨텐츠가 있었고

 

대출들을 손쉽게 비교해주는 것도 참 좋았다.

 

대출에 대해 거의 까막눈인 내가 봐도 쉽게 알려주려고 노력하는 작가의 의도가 느껴졌다.

 

책이 친절하게 내게 다가오지만 어려운 내용이라 참 힘들게 읽은 책이다.

 

대출을 받지 않고서는 살아갈 수 없는 세상이 되었다. 그러니 꾸준한 관련 공부가 필수인 시대다.

 

내 시간을 쪼개서 읽을만한 가치가 있는 유익한 책이다.

 

모든 대린이들에게 강력히 추천한다.

 

 

 

 

공부내용

 

 

프롤로그

 

• 집 값이 상승하는 시기는 '매수할 타이밍'이지 '공부할 타이밍'이 아니다. 지금 공부해야 미래에 웃을 수 있다

 

 

 

 

1장. 대출이 두려운 부린이들이 가장 자주 묻는 질문 6

 

• 자신이 감당할 수 없는 빚은 모두 나쁜 빚이다

 

• 언제나 나의 소득을 기준으로 빚이 적다, 많다를 판단하라

 

• 내 현금을 100% 전셋집에 묶어둔 채, 절대로 전세 살지 말라

 

• 스스로 대출을 공부하고 원하는 바를 은행원에게 분명하게 제시할 수 있어야 한다

 

• 전세대출은 보통 한 달 전에 신청하도록 권장된다

 

• 전세대출을 받을 때에는 개인의 신용에 영향을 미칠 만한 행동은 최소화하는 게 좋다

 

• 잘 모르면 대출상담사에게 문의해보자

 

 

 

 

2장. 사회초년생이 가장 궁금해하는 전세대출 기초상식 11

 

• 버팀목 전세대출 요건

- 무주택자, 연소득 5천만 원 이하

- 보증금 : 수도권 약 3억, 지방 2억 이하

- 대출한도 : 보증금의 70% 이내, 수도권 최대 1억 2천만 원

- 금리 : 1.8 ~ 2.4%

 

• 중소기업 취업청년 전세대출 요건

- 조건 : 연소득 5천만 원 이하, 만 19 ~ 34세 이하 무주택자 + 중소, 중견기업 재직자

- 보증금 : 2억 이하 주택

- 대출한도 : 보증금의 80% 이내, 최대 1억

- 금리 : 연 1.2%

 

• 신혼부부 전세대출 요건

- 조건 : 연소득 6천만 원 이하, 3개월 이내 결혼 예정자 or 혼인기간 7년 이내

- 보증금 : 수도권 3억, 지방 2억 이하

- 대출한도 : 보증금 80% 이내, 수도권 2억, 지방 1억 6천만 원 이하

- 금리 : 1.2 ~ 2.1%

 

• 한국주택공사(HF) 전세대출

- 조건 : 소득이 있는 무주택자 or 1주택자

- 보증금 : 수도권 7억, 그 외 5억 이하

- 대출한도 : 보증금의 80% 이내, 최대 2억 2천만 원

- 특이사항 : 대출 실행시 집주인의 동의를 구하지 않음

 

• 주택도시보증공사(HUG) 전세대출

- 대출한도 : 보증금의 80~90%, 최대 4억원

- 임차인 : 수도권 보증금 7억, 그 외 5억 이하

- 임대인 : 임대인 동의 필수, 법인 임대인 대출 불가, 만기 시 임대인이 은행에 보증금 전액 상환 의무

 

• 전세보증금이 매매시세보다 높은 집에는 안전상 들어가기를 추천하지 않는다

 

• HUG는 임대인의 근저당이 집 값의 60%가 넘는 집에는 전세보증을 서지 않는다

 

• 전셋집을 구할 때는 최소한 등기부등본을 뗴어보고, 근저당을 확인한 뒤 KB 시세를 파악하는 일까지도 빠짐없이 해야 한다

 

• HUG의 보증을 이용하면 전세금반환보증보험에 자동가입된다

 

• 다세대는 집주인이 호별로 다른 경우, 다가구는 집 주인이 한 명

 

• 다가구 주택이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 전입신고와 확정일자를 기준으로 변제금 배당 순서가 정해진다

 

• 빌라 전세시, 내가 입주할 곳에 위반 건축물이 있다면 전세 대출이 거절 될 가능성이 크다

 

• 신용점수가 높으면 금리를 낮출수도 있고 한도를 늘릴 수도 있다

 

• 신용 점수를 낮추는 요인 네 가지

- 부채 상환을 못하는 경우

- 대출 건수가 많은 경우

- 신용거래가 아예 없거나 그 기간이 짧을 때

- 현금서비스와 카드론을 사용한 경우

 

• 마음에 쏙 드는 전셋집에 근저당이 많다면 계약하기 전에 공인중개사를 통해 근저당 말소 조건인지를 꼭 확인해야 한다. 집주인이 이에 동의하면 계약서 특약에 근저당 말소 조건임을 반드시 명시해야 한다

 

• 근저당과 전세보증금의 합이 매매시세보다 높다면 계약을 하지 않는 게 더 현명한 선택

 

• 근저당이 많은 집에 입주할 때는 전세대출을 받기 전 미리 인터넷 등기소에서 확정일자를 받아두고 입주하는 날 전입신고를 마쳐야 한다

 

• HF와 SGI는 세입자가 스스로 판단해 보험 가입 여부를 결정해야 한다

 

• 전세대출 보증서를 받았으면 전세금 반환보증보험에도 문제없이 가입할 수 있다. 다만 전세 계약이 절반을 지난 시점에는 가입할 수 없다. 가입은 은행에서 할 수 있고 HUG는 네이버나 카카오페이 등으로도 신청을 받는다

 

 

 

 

3장. 예비 1주택자가 꼭 알아야 하는 주택담보대출 필수용어 7

 

• 은행에서는 KB 부동산이나 한국 부동산원에서 감정한 시세를 기준으로 대출해준다

 

• LTV : 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 주택의 가격대비 최대로 인정받을 수 있는 대출금의 비율

 

• 변화한 규제지역을 쉽게 알아보려면 호갱노노 앱을 활용해라

 

• LTV에는 세입자의 전세보증금도 포함된다

EX) 3억 8천(LTV 한도) - 3억(세입자의 보증금) = 대출한도 8천만 원

 

• DSR : 개인의 연봉과 기존 부채를 고려해 그 사람이 감당할 수 있는 만큼만 대출을 허락하겠다는 의미

EX) DSR 40% = 매년 연봉의 40%는 은행에 박아라

 

• 보통 자신의 연봉 7배가 DSR 40%다

 

• 신용대출처럼 만기가 짧은 상품은 적은 액수를 빌려도 DSR에 큰 영향을 미친다

 

• DSR을 유리하게 하는 10계명

- 소득을 늘린다

- 만기를 길게 설정한다

- 이자 상환 방식은 원리금 균등 상환을 선택한다

- 만기가 짧은 대출은 재빨리 상환한다

- 금리가 싼 은행을 찾는다

- 디딤돌 대출과 보금자리 론을 이용한다

- DSR을 50%까지 인정해주는 제 2금융권의 대출을 이용한다

- 부부 합산 소득으로 인정받는다

- 부부 합산 시 오히려 불리하다면 한 사람에게 부채를 몰아준다

- 추정소득으로 최대 5천만 원까지 소득을 인정받는다

 

• 기존 청약통장을 해치해야지만 새로운 은행에서 청약통장을 가입할 수 있다

 

• 혼합금리는 보통 5년까지 금리가 고정되다가 이후에는 변동된다

 

• 원금균등 방식 : 만기 시점까지 원금을 균등하게 나눈 후에 이자가 붙는 방식

- 첫 달에 돈이 크게 나가지만 이자가 점점 줄어든다

 

• 원리금균등 방식 : 원금과 이자의 총액을 균등하게 나누는 방식

- 매달 갚는 돈이 똑같다(DSR에 유리)

 

• 만기일시 상환 : 대출 기간 내내 이자만 내다가 만기 시점에 원금 전액 상환

- 전세대출

 

• 한번 결정한 상환 방식은 대출을 해약하고 다른 상품으로 갈아타지 않는 한 바꿀 수 없다

 

• 제 2금융권 무서워하지 말고 무시하지 마라

 

• 은행은 LTV 한도에서 방 개수만큼 가격을 공제한 뒤 대출금을 내어준다

- 연말에 더욱 빈도가 높으며

- 방지하려면 직접 은행에 가서 MCI에 가입해달라고 요구한다

- 스스로 보증료를 부담해서 MCG에 가입해야 한다

 

 

 

 

4장. 예비 1주택자가 가장 사랑하는 최고의 주택담보대출 5

 

• 자격 조건에 부합히기만 한다면, 가장 먼저 디딤돌 대출을 염두에 둬라

 

• 디딤돌 대출 자격요건

- 주택가격 : 5억 원 이하

- 대출대상 : 연소득 6천만 원 이하, 무주택자

- LTV : 70%

- 대출한도 : 2억 5천만 원

- 특이사항 : DSR 적용 X, 전세퇴거자금 대출X

 

• 보통 주택담보대출을 은행 두 곳에서 나눠서 받으면 최종 대출 한도가 줄어든다. 하지만 디딤돌 대출과 보금자리론은 서로 결합해도 대출 한도가 줄어들지 않는다

 

• 보금자리론 자격요건

- 주택가격 : 6억 원 이하

- 대출대상 : 최대 7천만 원, 무주택자 or 1주택자

- LTV : 60%

- 대출액 : 최대 3억 6천만 원

- DSR 적용X. 주택 추가 매수 불가

 

• 서민 실수요자 대출 자격 요건

- 대출대상 : 무주택자

- 연소득 : 최대 9천만 원

- 주택가격 : 9억(투기과열), 조정대상(8억)

- 대출액 : 최대 4억 원

- LTV : 60%(투기과열), 조정대상(70%)

- DTI : 60%

- DSR : 40%

 

• 생애최초 주택구매자 대출 자격요건

- 주택가격 : 제한X

- 연소득 : 제한X

- LTV : 80%

- DSR : 40%

- 대출한도 : 6억 원

 

• 나의 소득에 맞게 계획을 잘 짜서 갚을 수 있는 만큼만 대출을 받으려는 자세가 중요하다

 

• 적격대출 자격요건

- 주택가격 : 9억 원 이하

- 대출대상 : 연소득 무관, 무주택자(1주택자는 처분조건)

- LTV : 40%(투기과열), 50%(조정대상)

- 상환액 : 5억 원

 

 

 

 

5장. 최고 한도, 최저 금리를 위한 대출 전략 10

 

• 1억 이상의 신용대출을 받으면 규제지역에서 1년간 주택을 매수할 수 없다

 

• 5천만 원의 연봉을 가진 사람에게 주담대 3억원 DSR 규제를 적용하면 DSR 32%가 나오지만 신용대출 대출 5천만 원을 추가하게 되면 DSR이 55%까지 치솟는다

 

• 이미 DSR을 꽉 채워 대출을 받은 상태에서 돈이 필요할땐 청약담보대출과 보험약관대출에 주목해라. 얘네는 DSR 규제를 받지 않는다

 

• 금리가 소중한 가치와 매수 타이밍보다 우선시 되어서는 안된다

 

• 4, 5, 6월이 대출받기 좋고 11, 12월은 대출상품 소진이 많다

 

• 주택담보대출의 중도상환 수수료는 보통 3년이 되는 시점에 사라진다

 

• 대환 : 새로 계약하는 은행이 기존의 주택담보대출을 갚아주고, 대출을 새로 받는 것

 

• 금리인하요구권 : 대출을 받을 당시보다 소득, 신용점수, 재정 상태가 좋아졌다면 이자를 깎아달라고 요구할 수 있는 제도(Only 신용대출에서만)

 

• 대출은 목돈이 생겨서 갚는게 아니라 다시 받지 못해도 상관없는지, 중도상환수수료는 없는지, 이자보다 더 큰 수익을 낼 더 좋은 투자처가 있는지를 심도있게 고민한 후 갚아야 한다

 

• 휴직자는 재직 당시의 소득으로 소득을 인정받을 수 있다.(3년 이내)

 

• 독립하지 않은 자녀가 주택을 매수한다면 1주택자인 부모는 다주택자가 된다

 

• 부부 연소득은 합할 수 있어서 DSR 규제에 유리하다

 

• LTV 한도에는 세입자의 전세보증금도 포함되어 있기 때문에 대출금과 세입자의 전세보증금을 합산해서 고려해야 한다

 

• 청약에 당첨되었다면 중도금 대출을 실행하는(했던) 담당 지점에 조언을 구해라

 

• 청약 당첨 후 계약금은 대출이 안된다. 미리 꼭 마련해두자

 

• 청약 당첨 후 중도금 대출은 DSR을 따지지 않는다

 

• 청약 당첨 후 잔금 대출은 DSR 40%가 적용된다

 

• 본인서명사실확인서의 서명과 근저당설정서류의 서명이 다르면 동일 인물임을 증명하는 데 애를 먹을 수 있다. 서명은 정자로 또박또박 쓰자

 

• 대출 정책 파악 사이트

- 금융위원회 홈페이지

- 전국은행연합회 홈페이지

- 금융소비자포털 파인

 

• 은행에서 약정서에 서명할 때는 반드시 사진을 찍어두고 약정서의 명칭을 정확히 기억해야 한다

 

 

 

 

6장. 1주택자가 가장 빨리 부자되는 레버리지 기술 6

 

• 생활안정자금대출 : 내 소유 주택을 담보로 최대 2억 대출 가능(LTV 한도 존재)

- But, 집을 매수할 때 LTV 한도를 다 채웠다면 대출 불가

- 대출 받은 뒤 주택 추가 매수 불가

 

• 부동산을 매수할 때는 과연 내 물건을 받아줄 사람이 있을까?의 시각으로 접근해야 한다. 본인에게만 좋은 부동산은 투자의 관점에서 아무런 의마기 없다

 

• 주택경락잔금대출(경매잔금)의 한도는 똑같이 LTV가 적용된다

- 정확한 한도는 지역별 LTV와 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 결정된다

 

• 규제지역에서 1주택자는 2년 이내에 기존 주택을 처분한다는 약정서를 쓰게 되는데 대출을 다 갚아도 기존 주택을 처분해야 한다

 

• 가계약금을 입금할때는 꼭 등기부등본상 소유자와 입금주 명이 일치하는지 부동산을 통해 확인해야 한다

 

• 공인중개소에서 매매계약서를 작성할 때는 등기사항전부증명서를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 가압류, 가처분, 세금 미납 등을 살펴봐라. 이 건들은 잔금 당일에 말소되어도 안되고 대출 실행일보다 이전에 말소되어야지만 대출 실행이 가능하다. 근저당이 있다면 내가 낸 잔금으로 이를 말소할 수 있는지 꼭 확인해라

 

• 계약금 등을 송금할 때는 반드시 매도인(소유주) 본인 계좌에 해야 하며, 매도인이 대리인 계좌를 고수할 때는 계약 파기도 고려해라

 

• 중도금이 들어온 뒤에는 계약을 파기할 수 없다

 

 

 

 

7장. 월세 투자자가 가장 궁금해하는 비주택담보대출 전략5

 

• 사업자에게 세를 받는 비주택 투자는 꼭 임대사업자 등록을 해야한다

 

• RTI : 임대수익으로 대출이자를 어느정도까지 감당할 수 있는지 따지는 지표

- 월세 50 ~ 60만 원당 RTI 한도는 약 1억 원씩 사업자 대출 가능