[책 공부 8편] 부동산 공부는 처음이라

 

 

책 사는 패턴을 정했다.

 

주식관련 1권, 부동산 관련 1권, 내가 읽고 싶은 책 1권 ㅎㅎ

 

부동산도 시작해보고 싶지만 자본금도 부족하고 부동산의 ㅂ자도 모르는 사회초년생이므로 왕 초보를 위한 책을 찾기 시작했다.

 

그러다가 제목에 이끌려 홀린듯이 이 책을 구매했다(물론 내 돈 아니고 복지포인트로)

 

개인적인 내 점수는 10점 만점에 7점

 

좋은 내용이 많았지만 ㅠㅠ 초보를 위한 책이 아닌 것 같은 느낌이다.

용어 설명 후 예시도 뭔가 부족한 것 같고

그냥 용어 설명만 쭈르르 적혀있던 점이 아쉬웠다.

 

 

청약에 관한 내용은 좋았다. 청약이라는게 뭔지도 모르고 800만 원 가까운 돈을 청약통장에 넣고 있는데 조금 시원해진 느낌이다.

 

 

점수는 굉장히 주관적인 내 생각이므로 반박은 받지 않는다.

 

반박시 당신 말이 맞다.

 

 

 

 

 

집의 종류가 이렇게 다양하다고요?

 

1. 5층 이상이면 아파트, 4층 이하면 연립주택

 

2. 다가구주택의 특징

- 3층 이하, 19세대 이하 거주 주택

- 한 호만 따로 거래 불가능

- 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것은 가능하지만, 매수 불가

 

3. 오피스텔 특징

- 청약에서는 오피스텔을 매수했더라도 무주택자로 간주

- 부동산 관련 세법에서는 오피스텔을 주택으로 간주

 

 

 

아파트는 언제부터 지어졌나요?

 

1. 아파트는 한국에서 고급주택의 지위를 확보하고 있으며 더욱 고급화 진행 중

 

2. 우리나라에서 아파트가 인기 많은 이유

- 표준화가 잘 되어 있어 거래하기가 쉬움(면적 비슷, 디자인 비슷)

- 4층 이하 건물은 엘리베이터 문제가 있음

- 아파트는 대단지로 갈수록 저렴한 가격에 근린생활시설 이용 가능

 

3. 주택을 구매할 때는 유형별로 어떤 장단점이 있는지 알아보고 선택

 

 

 

우리 아파트는 다른 나라와 어떻게 다른가요?

 

1. 단지화

- 단지가 다르면 다른 지역에 사는 것과 같은 환경일 수도 있음

- 단지화 된 아파트는 도시 측면에서 죽은 공간임(다른 사람들은 쓸 수 없으므로)

- 단독주택, 소규모 아파트와 대단지와의 가격 격차는 앞으로 더 커질 것

 

 

주상복합과 아파트는 어떤 차이가 있나요?

 

1. 전용률

- 주택의 분양면적 대비 전용면적의 비율. 전용률이 높을수록 실 평수가 높다.

 

2. 기둥식 구조의 장단점

- 장점: 구조가 자유로움

- 단점: 보(Beam) 필요 → 층의 높이가 높아져야 하므 층고 확보 문제

 

 

 

살기 좋은 신도시는 어디일까요?

 

1. 통상 면적 배분

- 자동차용 도로 20%

- 녹지 30%

- 기반 시설(학교, 전력시설, 관공서) 5~8%

- 도시 면적 35~40%

 

 

 

상품성은 뭐고, 입지는 뭔가요?

 

1. 부동산 가치 = 입지(토지) + 상품(건물)

 

2. 입지 = 외적 환경(교통, 자연, 교육, 근린 등)

 

3. 용적률 = 대지면적에 대한 건축물의 모든 바닥면적 비율 → 개발밀도 가늠하는 척도

 

4. 건폐율 = 대지면적에 대한 건축면적 비율 → 낮은 건폐율은 쾌적함의 척도

 

 

 

인구가 줄면 주택가격은 어떻게 될까요?

 

1. 주택의 기본 단위는 가구

- 인구가 줄어들더라도 출가, 독립하면 가구 수가 증가함

- 인구감소가 당장의 주택 수요 감소로 이어지진 않음(10년 예상)

- 일본도 인구감소 후 주택 가격 감소는 10년이 걸림

- 2020년에 인구수가 줄어들었지만 가구수는 59만 가구 증가

 

 

 

주택도 생로병사가 있다고요?

 

1. 우리나라 주택의 평균수명은 50년

 

2. 멸실 = 주택이 수명을 다 하는 것

 

3. 주택의 공급 방법 = 신도시 건설, 도심 재정비

 

 

 

코로나 19는 주택 수요에 어떤 영향을 미칠까요?

 

1. 미국은 코로나 기간 단독 주택 수요가 급증했고, 공동주택에 대한 수요가 급감했다.

- 깨끗하고 사적인 공간에 대한 수요 증가

- 우리나라 아파트는 이미 단지화로 외부와 차단되어 있기에 이런 흐름에 동행하지 않을 듯

 

 

 

집 값이 오를지 내릴지 알고 싶어요

 

1. GDP

- IMF, 글로벌 금융위기 때 하락 or 5년 횡보장 경험

 

2. 금융시장(대출)

- 금리와 뗄 수 없는 부동산

 

3. 주택의 수요와 공급에 집중 할 것

 

 

 

 

부동산 시장의 보이지 않는 손

 

1. 건설업의 비중은 선진국이 될 수록 내려온다.

- Q) 미국의 대표적인 건설사 아는가? 모를걸?

 

2. 우리나라는 GDP의 8~9% 수준으로 굉장히 높은 편

 

 

 

과거 부양책이 말해주는 것들

 

1. 선거 기간, 선거 전후로 상당히 많은 규제가 완화

 

2. 선거 후 다시 규제가 강화

 

 

 

주택임대사업자 제도란 무엇이고 왜 알아야 하나요?

 

1. 주택임대사업자

- 주택을 임대하고 구청과 세무서에 등록한 사람 또는 기업

 

2. 주택임대사업자 제도

- 매년 임차료 상승을 5% 이내로 제한하되, 8년 이상 임대를 해주면 주택 매각시 양도소득세 70% 감면, 종합부동산세 배제

- 투기에 활용되었다. → 갭투자

- 2020년에 개인이 아파트를 매입해서 주택임대사업 등록을 할 수 없도록 함

 

 

 

청약제도, 공부할 수록 당첨 확률이 올라간다고요?

 

1. 국민주택

- 국가나 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택

 

2. 민영주택

- 국민주택이 아닌 모든 주택

 

3. 청약종합저축 하나면 모든 주택군에 청약할 수 있음

 

4. 민영주택의 경우, 청약홈 사이트에서 공고와 일정 파악 가능

 

5. 국민주택의 특별공급은 청약홈에 올라가지 않는다. → LH, SH, 경기도시공사 등의 홈페이지에서 수시로 체크 필요

 

 

1순위, 2순위는 무슨 말인가요?

 

1. 민영주택의 1순위(지역별로 다름)

- 청약통장 가입 기간(청약과열 지역 = 2년 이상/ 그 외는 1년 이상)

- 납입금(입주일 이전에 예치금을 가지고 있어야 함. 납입 횟수 상관 없음)

 

2. 민영주택 1순위를 제한하는 조건 3가지

- 세대주가 아닌 자

- 5년 이내 청약애 당첨된 세대에 속한 자

- 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자

 

3. 국민주택의 1순위(지역별로 다름)

- 청약통장 가입 기간(투기, 청약과열지역 = 2년 이상, 그 외 1년 ot 6개월 이상)

- 납입횟수(투기, 청약과열지역 24회 이상, 그 외 수도권은 12회 비수도권은 6회)

 

4. 무주택세대 구성원 전체가 청약할 경우

- 한 세대에서 2인 이상이 청약할 시, 당첨 취소가 된다.

- 절대 2인 이상이 한 단지에 청약하면 안 된다.

 

 

 

청약에 당첨되는 기준이 뭔가요?

 

1. 대부분 특별공급을 먼저하고 다음 날에 1순위, 그 다음 날에 2순위 신청을 받곤 한다.

 

2. 국민주택

- 1순차자: 3년 이상의 기간 무주택세대 구성원 + 저축액이 많은 자

- 순위순차당첨은 2천만 원을 기준으로 함.

 

3. 민영주택

1. 1순위가 미달일 때만 2순위 입주자 선정

2. 사진참고

3. 청약가점제(가점 계산은 청약 홈에서 가능)

- 무주택 기간: 총 32점

- 부양가족 수 : 총 35점

- 청약통장 가입 기간: 총 17점

4. 청약은 공고가 나기 전에 준비 되어있어야 한다.

 

 

 

특별공급제도란 무엇인가요?

 

1. 특별공급의 비중

- 국민주택: 85%

- 민영주택: 58%

 

2. 특별공급 종류

- 신혼부부, 다자녀, 생에 최초(유명한 것만)

 

3. 신혼부부 특별공급

- 신혼부부: 입주자모집공고일 현재 혼인 기간 7년 이내

- 혼인신고일로부터 입주자모집공고일까지 계속하여 무주택자여야 함.

- 배우자가 분리되었다면 등본에 등재된 직계존비속이 모두 무주택자여야함.

- 월 평균 소득이 근로자 가구당 월 평균 소득 120% 이하여야함.(맞벌이는 130% 이하)

 

 

입주자모집공고를 뜯어볼수록 유리하다고요?

 

1. 특정 단지명으로 검색하면 대부분 쉽게 찾을 수 있음

 

2. 유의사항 유심히 볼 것

- 주변의 근린 시설들, 인프라, 학교 관련 등 입지 가치에 대한 설명하기 때문

 

3. 입주자모집공고문을 정독하다보면 청약에 대한 이해도가 많이 높아질 것

 

 

 

주택담보대출을 받으려고 하는데요

 

1. 담보가액은 실제 주택 시세가 아니라 은행에서 정한 담보가액으로 한다.

- 미리 은행 가봐라

 

 

 

재건축과 재개발은 무엇이 다른가요?

 

1. 재건축

- 주변 환경은 양호한데 주택만 노후해 주택만 새로 짓는 것

 

2. 재개발

- 주변 환경도 열악할뿐더러 주택도 노후해서 모두 새롭게 지어야 함

 

3. 재건축은 초과이익환수제가 적용되고 재개발은 적용되지 않음

 

4. 정비사업 대상 아파트를 매수하고자 할 때

- 10년 이상 걸리는 경우가 허다하기에 자산 증식에 방해가 될 수 있다.

- 정비사업의 조합원이 되면 루머와 억측, 제도적 어려움 등 스트레스가 장난이 아니다.

 

 

 

정비사업의 방식

 

1. 조합 시행방식(민간 소유주들이 조합을 설립하고 주체가

 

2. 공공 시행방식(공공이 토지를 사들이고 인가 절차를 생략함)

 

 

 

부동산 세금 뭘 알아야 하나요?

 

1. 취득세

- 주택을 취득할 때 내는 세금

- 1주택 취득세는 평균적으로 4.6%지만 가격과 면적에 따라서도 달라진다.(비례관계)

- 2주택 이상부터는 존나 폭탄이다.(13% 갈수도 있음)